Investiția în imobiliare

Eforturile tale de îmbogăţire și de a avea mai multe opțiuni financiare nu ar trebui să ocolească sectorul imobiliar. Dintre toate tipurile de imobiliare, închirierea proprietăţilor rezidenţiale s-a dovedit a fi una din cele mai profitabile şi, de asemenea, una dintre cele mai puţin riscante investiții. Când investeşti în sectorul imobiliar, rezultatele pozitive se pot face simţite în mai multe moduri, acestea fiind:

  1. Flux de numerar continuu
  2. Maximizarea profiturilor
  3. Câştiguri din amortizare
  4. Venit fantomă
  5. Capitaluri imediate
  6. Randament mai bun decât investiţia în acțiuni
  1. Flux de numerar continuu

O proprietate închiriată îţi va aduce un flux de numerar constant, în fiecare lună. Acest

flux de numerar reprezintă un venit rezidual pentru care tu nu mai trebuie sa munceşti. Astfel de venituri pasive te pot face independent financiar. Poprietatea ta închiriată reprezintă un activ care îţi adaugă bani în buzunar în fiecare lună. Nu trebuie să-ţi faci probleme referitoare la faptul că chiriaşii îţi pot distruge proprietatea, trebuie să te gândeşti doar la acele cecuri care îţi vin lună de lună în absenţa muncii tale.

Randamentul investiţiei se calculează ca fiind chiria încasată într-un an împărţită la valoarea investiţiei. Spre exemplu dacă ai investit 100.000 euro într-o proprietate pe care o închiriezi cu 500 euro lunar atunci randamentul investiţiei este (500 X 12) / 100.000 = 0,06 adica 6%. Este un procent foarte bun în comparaţie cu 1% rata dobânzilor anuale la depozitele în lei sau în comparație cu rata dobânzilor la depozitele în valută care este puțin peste 0%.

2. Maximizarea profiturilor

Foloseşte-te de banii băncii pentru a finanţa proprietatea pe care o vei închiria. Ai nevoie de un avans de 15-20% dar beneficiezi de tot venitul pe care îl generează proprietatea. De asemenea beneficiezi de aprecierea valorii întregii proprietăţi.

Exemplu

Ai 20.000 euro bani cash. Cu aceşti bani achiţi avansul pentru o proprietate în valoare de 100.000 euro. 20% reprezintă plata cu banii jos, 80% finanţarea din banii obţinuţi de la bancă. Rata aferentă creditului ipotecar este de 400 euro lunar, venitul lunar obţinut prin închiriere este de 600 euro (randamentul investiţiei este de 600 X 12 / 100.000 =0,072 adică 7,2%).

Diferenţa între chirie şi rată este 600-400 = 200 euro lunar, flux de numerar pozitiv, bani pentru care tu nu mai trebuie să munceşti. Cei 400 euro vor fi folosiţi pentru plata creditului, dar ţine cont că proprietatea se va amortiza în timp fără ca tu să mai depui vreun efort. Este o investiţie care se autofinaţează, generează un flux de numerar pozitiv pe parcursul perioadei de creditare, iar la sfârşit, când creditul va fi acoperit, te vei bucura de întregul profit (600 euro în exemplul nostru) şi vei păstra activul creat (proprietatea imobiliară).

Comparaţie între o investiţie imobiliara şi un depozit bancar

Să analizăm cazul în care cei 20.000 euro ar fi depuşi într-un cont bancar cu 1% dobândă anuală şi cazul în care aceeași bani ar fi investiţi într-o proprietate imobiliară drept avans 20% iar restul de 80% ar fi obţinut printr-un credit ipotecar. S-a luat în calcul o perioadă de 20 ani în care creditul va fi plătit din chiria încasată. Aprecierea valorii proprietăţii datorită inflației a fost estimată la 1% anual.

Dupa 20 ani, în contul bancar ai 24.403 euro. La sfârşitul perioadei de creditare, proprietatea ta valoarează 122.019 euro, la care se adaugă şi fluxul de numerar pozitiv de 200 euro X 240 luni adică 48.000 euro. În total, cei 20.000 euro s-au  transformat în 122.019+ 48.000 = 170.019 euro.

Mulți dintre voi ar putea spune că preferă să achite o proprietate imobiliara în întregime cu bani din surse proprii fără să mai fie nevoie să se complice cu băncile. În acest caz nu mai intră în calculele de mai sus problema creditului ipotecar şi a amortizării prin plata ratelor. Dar gândeşte-te cât timp îţi trebuie să economiseşti 100.000 euro? Probabil vei avea nevoie de foarte mulţi ani. Dar cât timp îţi trebuie să împrumuţi 100.000 euro de la bancă? Probabil că doar câteva zile. Te vei putea folosi astfel de banii băncii ca de o pârghie, să-i pui să muncească în favoartea ta şi astfel să creezi mai multă bogăţie.

3. Câştiguri din amortizare

Atunci când investitorii se gândesc la proprietăţi, în general, doresc un flux de numerar pozitiv şi aprecierea investiţiilor, iar în timp, majoritatea proprietăţilor satisfac aceste nevoi. Dar ce se întâmplă, dacă o proprietate cumpărată pe credit nu va produce niciodată un flux de numerar pozitiv? În mod surprinzător, chiar şi fără fluxuri de numerar pozitive şi creşteri ale preţurilor, o proprietate cumpărată pe credit poate aduce un profit destul de bun.

Să presupunem că, după douăzeci de ani de la achiziţia iniţială, din totalul chiriilor colectate de tine poţi achita cheltuielile curente, plăti ipoteca şi obţine un venit anual net egal cu zero. După cei 20 de ani, decizi să scoţi la vânzare proprietatea, la preţul iniţial de achiziţie. Creditul ipotecar fiind deja amortizat, vei beneficia de întreaga valoare a proprietăţii, chiar dacă ai pornit cu un avans de 20%. În cazul în care ai plătit un avans de 20.000 euro pentru o proprietate de 100.000 euro iar creditul a fost amortizat din chirie pe perioada celor 20 ani, în momentul vânzării vei obţine 100.000 euro şi un profit de 80.000 euro.

4. Venit fantoma

Creșterea prețurilor denumită și inflație determină și creșterea valorii imobilelor. Această apreciere este un tip de venit fantoma. Dacă ai cumpărat o proprietate cu 100.000 euro iar valoarea ei azi este 150.000 euro, diferența de 50.000 euro reprezintă un venit fantomă cunoscut sub numele de apreciere.

Amortizarea proprietății este un venit fantomă. Dacă ai o proprietate închiriată cumpărată cu credit ipotecar, chiriașii sunt cei care îți amortizează datoria. Datoria buna este datoria pe care   ți-o plătește altcineva.

Deprecierea este tot o formă de venit fantoma. Deprecierea presupune faptul că organul fisical îți oferă o scutire pentru o parte din sumele încasate din închiriere. Deprecierea mai este cunoscută și sub numele de uzură. Teoretic, valoare proprietății poate să scadă prin uzură. Chiar dacă proprietatea ta se apreciază, departamentul de impozitare îți oferă o reducere a impozitelor, deoarece valoarea proprietății tale poate să scadă din cauza uzurii și se presupune că o parte de banii încasați din închiriere trebuie să-i reinvestești pentru eventuale reparații ale proprietății.

5. Capitaluri imediate

Achiziţia de proprietăţi îţi poate aduce două tipuri de capitaluri imediate. Primul tip de capital îl reprezintă fluxul de numerar din chirie, iar al doilea tip de capital îl reprezintă valoarea reală a proprietăţii care este mai mare decât valoarea de achiziţie în cazul în care cumperi o proprietate sub valoarea pieții.      

6. Randament mai bun decât investiţia în acţiuni

Să comparăm investiţia în indicele bursier american, S&P500, cu investiţia într-o proprietate rezidenţiala. Indicele S&P500 urmărește evoluția pe bursă a acțiunilor celor mai importante și lichide 500 de companii stabile, de dimensiuni mari, și profitabile din Statele Unite.

                Evoluţia indicelui S&P500 în perioada 2000 – 2019

În anul 2000 S&P500 avea valoarea 1400 de puncte. În 2019, după o perioada în care au avut loc mai multe creșteri și descreșteri semnificative, valoarea acestui indice a ajuns la 2900, adică o creştere de 2,07 ori sau 207%. 20.000 euro investiţi în anul 2000 în indicele S&P500  s-ar fi transformat până în 2019 în 41.400 euro.

Dar să analizăm cazul în care cu 20 ani în urmă s-ar fi cumpărat o proprietate imobiliară pentru închiriat, cu un avans de 20.000 euro (reprezentând 20% din preţul imobilului) şi 80.000 euro din banii împrumutaţi de la bancă printr-un credit ipotecar pe 20 ani. Timp de 20 ani, proprietatea imobiliară s-ar fi amortizat datorită chiriei încasate şi a plăţii ratelor din chiria încasată. În acest caz, în 2019, după achitarea tuturor cheltuielilor aferente creditului ipotecar, proprietatea valoarează 100.000 euro. Practic, cei 20.000 euro investiţi iniţial drept avans au fost transformaţi în 100.000 euro, reprezentând o sumă mai mult decât dublă faţă de suma obţinută din investiţia în indicele S&P500. În calculul de mai sus nu s-a luat în considerare aprecierea preţului imobilului datorită inflaţiei, şi posibilitatea de a avea un flux de numerar pozitiv pe parcursul celor 20 ani din diferenţa chirie și rată care ar fi putut adăuga şi mai mulţi bani la cei 100.000 euro.

Sfaturi pentru a găsi o afacere imobiliară bună.

1. Trebuie să ai un flux de numerar pozitiv. Diferenţa între chiria încasată şi rata la bancă trebuie să-ţi pună bani în buzunar în fiecare lună.

2. Rămâi aproape de casă. Caută o astfel de investiţie în zona unde locuieşti. Ţine cont de preţul zonei, fluxul demografic din zonă, avantajele cartierului respectiv și consultă-te cu agenţiile imobiliare care operează în zonă,.

3. Ai în vedere o previzune pozitivă a fluxului de numerar şi al preţului imobilelor pe următorii   5-7 ani.

Dacă dorești să afli mai multe despre investiția în imobiliare și surse de venit rezidual, o poți face citind cartea Ghidul Portofelului Fericit disponibilă la linkurile de mai jos:

ELEFANT.RO -> Ghidul Portofelului Fericit

LIBRĂRIE.NET -> Ghidul Portofelului Fericit

LIBRIS.RO -> Ghidul Portofelului Fericit

Un comentariu

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Google

Comentezi folosind contul tău Google. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s