Povestea noastră începe acum 25 ani, în 1999, și îi are ca protagoniști pe domnul Bursescu și domnul Imobilescu. Atât dl. Bursescu cât și dl. Imobilescu au aflat în anii de după revoluție că banii trebuie puși la treabă ca să producă alți bani. Domnul Bursescu, după cum v-ați dat seama, e pasionat de bursa de valori. În schimb domnul Imobilescu este mai înclinat către imobiliare!
Petrecând timpul la o bere (că doar sunt amici buni) și discutând despre investiții, atât dl. Bursescu cât și dl. Imobilescu își dau seama că dispun amândoi de aceeași sumă de bani, și anume 13.000 ron. În 1999 această sumă reprezenta o mică avere! Dl. Bursescu decide să investească întreaga sumă de 13.000 ron în indicele BET (indicele reprezentativ al Bursei de Valori București).
– O să plasez cei 13.000 ron în indicele BET și o să-i las acolo să se multiplice! Spuse dl. Bursescu.
Dl. Bursescu nu crede că o altă investiție ar putea avea randamente mai bune în următoarele decenii decât bursa de valori.
În schimb, domnul Imobilescu face o altă mișcare. El schimbă banii din lei în euro, cursul Euro / Ron în 1999 fiind 1 euro = 1,3 ron (cam pe atunci s-a introdus moneda Euro). Dl. Imobilescu se alege fix cu 10.000 euro pe care îi investește într-un apartament din București pentru închiriat (cam atât costau apartamentele cu 2 camere în București în 1999).
Dl. Bursescu îi lansează o provocare domnului Imobilescu:
– Hai să ne întâlnim peste 25 ani să vedem care dintre noi a acumulat mai mulți bani din investițiile noastre!
Dl. Imobilescu este de acord!
Tot în 1999, exista si un anumit domn Sigurescu. Acesta considera că investițiile sunt riscante. Domnul Sigurescu are tot 13.000 ron, la fel ca ceilalți 2 domni. Însă domnul Sigurescu preferă să țină banii în bancă în depozite, pentru că acolo este cel mai sigur!
Și iată-ne în 2024, după 25 de ani.
Cei 2 domni se întâlnesc din nou la o bere.
Dl. Bursescu are un zâmbet larg pe buze. Indicele BET s-a apreciat de la 400 puncte în 1999 la 15.200 puncte în 2024, adica de 38 de ori! Wow! Oare a câștigat cursa dl. Bursescu?
– Investiția mea a fost mai eficientă! Spuse domnul Bursescu. Unde ai mai văzut proprietati al căror preț să crească de aproape 40 de ori?
Dl. Bursescu se laudă cu acțiuni la bursă de 494.000 ron (aprox. 100.000 euro în 2024).
– Eu am un apartament care în prezent valorează 100.000 euro! Spuse domnul Imobilescu. Valoarea lui a crescut de 10 ori în ultimii 25 de ani!
– Dar tot nu a bătut indicele BET de la Bursa de Valori București, care a crescut de 38 de ori! Menționă dl. Bursescu.
Însă dl. Bursescu a uitat că el a investit la bursă în lei. Pe când dl. Imobilescu a cumpărat apartamentul în euro. Dacă ne uităm la cursul euro / ron care în 1999 era 1,3 și dacă îl comparăm cu același curs de acum care e 4,97, observăm ca dl. Imobilescu a mai beneficiat de o creștere de 3.8 ori obținută din diferența de curs valutar. Deci în total, dl. Imobilescu și-a multiplicat banii de 10 x 3.8 ori adică tot de 38 de ori!
– Apartamentul meu valoareaza 497.000 ron (100.000 euro)! Completează bucuros dl. Imobilescu. Suntem aproape la egalitate!
Domnului Bursescu nu îi vine să creadă cum o apreciere de 38 de ori a bursei în ultimul sfert de secol nu a putut bate piața imobiliara! Mai devreme se lăuda cu o creștere a activului de la 13.000 ron la aproape 500.000 ron! Însă a observat că domnul Imobilescu l-a urmat îndeaproape cu investiția lui imobiliară!
Unde se poate face diferența?
Dl. Bursescu si dl. Imobilescu ar trebui să ia în calcul și ce au produs investițiile lor de-a lungul timpului. Dl. Bursescu a obținut dividend în fiecare an în urma deținerii acțiunilor din indecele BET. Dl. Imobilescu a încasat chirie timp de 25 de ani din imobilul său!
Pentru că nu avem o statistică cu randamentul dividendului oferit de indicele BET, pentru simplifcarea calculelor consideram că dl. Bursescu a obținut un dividend de 4% pe an. Asta înseamnă că a mai încasat aprox. 140.000 ron (aprox. 28.000 euro) în 25 de ani.
Dl Imobilescu a avut un randament al chiriei de 5% pe an. Deci în 25 ani, dl. Imobilescu a mai băgat în buzunar vreo 300.000 ron (aprox 60.000 euro). Hopa! Se pare că dl. Imobilescu este chiar înaintea domnului Bursescu!
– Aș fi putut reinvesti dividendele an de an în indicele BET! Adăuga plin de entuziasm dl. Bursescu! Mi-ar fi adus încă 155.000 euro!
Domnul Bursescu, dacă ar fi revinestit dividendele tot în indicele BET, acum ar fi avut în jur de 128.0000 ron (aprox. 255.000 euro) datorită dobânzii compuse!
– Dar de ce nu ai făcut-o? Întrebă dl. Imobilescu.
Dl. Imobilescu ar fi putut reinvesti toată chiria încasată din apartament, în indicele BET, timp de 25 ani. Avand în vedere că randamentul chiriei (5% pe an) este peste randamentul dividenului oferit de indicele BET (4% pe an), dl. Imobilescu ar fi reinvestit an de an mai mulți bani decât dl. Bursescu, deci ar fi ieșit câștigător detașat!
Avem situația în prezent:
Dl. Bursescu – investește în piața de capital în indicele BET de la Bursa de Valori:
Suma inițială (în 1999): – 13.000 ron
Suma finală (în 2024): – 494.000 ron
Dividend încasat: – 140.000 ron
Total = 634.000 ron (aprox. 126.000 euro)
Dl. Imobilescu – investește în imobiliare.
Suma inițială: – 13.000 ron (10.000 euro în 1999)
Suma finală: – 497.000 ron (100.000 euro în 2024)
Chirie încasată: – 60.000 euro
Total = 160.000 euro
Deși dl. Bursescu se credea zmeu cu aprecieri de aproape 40x, se pare că dl. Imobilescu l-a depășit pe dl. Bursescu!
Niciunul dintre ei nu a reinvestit câștigurile obținute an de an!
Dl. Bursescu ar fi putut reinvesti dividendele tot în indicele BET.
Dl. Imobilescu ar fi putut aborda o combinație între imobiliare și bursa de valori. Adică tot ce a încasat pe chirie timp de 25 ani ar fi putut investi la bursă în indicele BET, devenind câștigător detașat al cursei multiplicării averii!
Te întrebi ce s-a întâmplat cu domnul Sigurescu care a ținut banii în bancă timp de 25 ani? Trebuie să fli că domnul Sigurescu a avut un randament mediu de 3-4% pe an la depozite bancare. Și cei 13.000 ron ai săi s-au transformat în 25 ani în aproximativ 28.000 ron. Adică vreo 6.600 euro in prezent. Abia a reușit să dubleze banii dacă ne raportăm la lei. Dacă ne raportăm la euro, banii domnului Sigurescu au scăzut de la 10.000 euro în 1999 la 6.600 euro în prezent (leul a pierdut mult în favoarea Euro). Nasol! În timp ce dl. Bursescu si domnul Imobilescu au multiplicat banii exploziv, de multe zeci de ori, dl. Sigurescu a rămas foarte mult în urmă. Independența financiară e încă departe pentru dl. Sigurescu. Nu fiți ca domnul Sigurescu!
Ce facem de acum înainte?
Cumpărăm proprietăți pentru închiriat?
Sau plasăm banii în indicele BET (indicele reprezentativ al bursei din România), sau în indicele S&P500 (indicele reprezentativ al pieței americane)?
Nu avem un glob de cristal, deci nu știm exact dacă piața imobiliara va mai crește, dacă bursa va mai oferi aceleași randamente pozitive sau dacă euro se va mai aprecia așa mult față de leu.
Acest articol nu are ca scop furnizarea de sfaturi pentru investiții. Dar pentru că cel mai important termen din educația financiară este cashflow, eu aș face în felul următor pentru a crea 2 surse de cashflow:
Cu 100.000 euro, aș miza pe piața imobiliară. Urmând să investesc la bursa, chiria încasată, sistematic, lunar, pe orizont de timp îndelungat. Cumpărând în mod constant lunar, voi avea ocazia să fac achiziții și la prețuri mici când piața e jos.
În felul acesta se construiesc 2 fluxuri de cashflow. Unul prin chiria generată de proprietate, și al doilea generat de dividend.
Așa cum am vazut din povestea domnului Bursescu și a domnului Imobilescu, cel mai bun randament îl poate oferi singergia dintre cele doua clase de active: imobiliare + piața de capital.
Te invit să te abonezi pentru a primi cele mai recente articole pe e-mail !