Expresia “To the moon” folosită de “doctorii” cryptocurrency-iști devenise un cliseu la începutul anului 2022. Așa zișii specialiști anticipau o creștere fără limite a prețurilor criptomonedelor, “to the moon” auzeam pe Youtube, “to the moon” vedeam pe rețelele de socializare. Între timp prețul mediu al criptomonedelor se scaldă într-un mizerabil minus 80% din maxime. De fapt a fost “to the bottom”.  Așa se întâmplă de obicei cu chestiile pur speculative. Nimeni nu garantează revenirea prețurilor. Am deviat prea mult de la subiect pentru că acest articol nu este despre criptomonede. În schimb aș vrea să discutăm o versiune “to the moon” mult mai realista în sectorul imobiliar.  Nu mă bazez pe speculă, nu mă hazardez să spun că prețurile în domeniul imobiliar vor crește la nesfârșit, însa sunt sigur de cele 5 moduri prin care se poate maximiza profitul în domeniul imobiliar. Am ajuns la aceste concluzii având o exeperiență de peste 10 ani în investițiile imobiliare și administrarea de proprietăți.

Să speculezi în domeniul imobiliar nu este o idee bună. Este o nebunie să investești bani într-un apartament și apoi să stai toată ziua să te rogi ca prețul lui să crească. Într-adevar pe termen lung, 10-15 ani, te poți aștepta la creșterea valorii proprietății și la câștiguri, dar în schimb există un avantaj imediat mult mai mare pe care imobiliarele îl oferă, și anume fluxul de numerar provenit din închiriere.

De ce cred că e mai bun cashflow-ul decât creșterea de capital?

1. Timingul. Ca să faci profit în imobiliare din creșterea prețului, trebuie să cumperi proprietatea la momentul potrivit. Dacă nu ai nimerit momentul potrivit și ai cumpărat cand bula imobiliară e aproape de a se sparge, atunci te-ai ars bine de tot.

2. Previziunea. Crezi că este posibil să prevezi ce se va întâmpla cu piața imobiliară în urmatorii 10-15 ani? Într-un interval așa mare de timp există atât de mulți factori economici care se pot schimba încât e imposibil de anticipat ce se va întâmpla cu piața imobiliară.

3. Pierderile. Ca în orice clasă de active, poți suferi pierderi și în domeniul imobiliar. Dacă proprietatea pe care tocmai ai cumpărat-o este chiar mărul stricat din coș, de ce să aștepți 10-15 ani pentru a-ți da seama de asta?

Principalul motiv pentru care prefer investițiile bazate pe cashflow în defavoarea celor bazate pe creșteri de capital este că cele din urmă oferă doar o singură posibilitate de a genera bani, atunci când vinzi. Pe de altă parte, investițiile bazate pe cashflow oferă 4 posibilități de a genera bani.

Să mergem mai departe la cele 5 reguli care vor face profitul tău din domeniul imobiliar să fie “to the moon”!

Regula 1. Cash is King

Când ne referim la investiții în domeniul imobiliar, uită de cât anume valorează proprietatea și concentrează-te pe cashflow. De-a lungul timpului, cashflow-ul reprezintă profitul real. Pe de altă parte, este drăguț să ai o proprietate care valorează mult, însă nu îți va plăti facturile și ratele la bănci.

Motivele pentru care cashflow-ul este mai important decât valoarea portofoliului imobiliar.

* Poți pierde bani dacă te concentrezi doar pe portofoliu. Cât timp deții proprietatea, vei avea costuri cu întreținere, mentenanță, rate la banci, taxe, costuri care pot face negativ randamentul investiției dacă ne gândim doar la diferența de preț vânzare vs preț cumpărare.

* Câștigurile de capital sunt evenimente solitare, pe când cashflow-ul curge necontenit. Chiar dacă faci profit când vinzi o proprietate în câștig, acest profit poate fi modest dacă îl raportăm la perioada în care a fost deținută proprietatea. În schimb, o investiție potrivită într-o proprietate care se închiriază îți va pune bani în buzunar lună de lună.

* Cashflow-ul începe imediat. Dacă vrei să speculezi în domeniul imobiliar să cumperi ieftin și să vinzi scump, poate dura mulți ani, pe de altă parte cashflow-ul începe doar la câteva zile sau săptămâni după ce ai cumpărat.

Deci cash flow is king! Dacă ai investit înțelept într-o proprietate cu costuri de mentenanță mici și cu o rată de ocupare prin închiriere foarte mare, atunci profitul lunar este destul de frumos.

Regula 2. Cei 4 piloni ai profitului.

Sunt 4 moduri prin care poți să prosperi în domeniul imobiliar dacă te concentrezi pe cashflow. Când combinăm acești 4 piloni, obținem randamente care depășesc chiar și piața bursieră în cele mai bune perioade ale sale. Când mă refer la proprietăți ca investiție, nu mă refer la casa pe care o cumperi drept locuință personală ci mă refer la proprietăți care produc bani prin închiriere și care îți pun bani în buzunar lună de lună. Casa în care stai nu e un activ pentru că îți scoate bani din buzunar în fiecare lună.

Pilon 1. Cashflow operațional. Să presupunem că ai o proprietate închiriată pe 500 euro lunar. Scade din această sumă cheltuielile cu impozitele, reparațiile, asigurările, rata lunară la bancă dacă ai cumpărat prin credit, iar ceea ce rămâne este profitul operațional. Profitul operațional ar trebui să fie undeva la 3%-10% anual.

Pilon 2. Amortizare. Când inchiriezi o proprietate cumpărată prin credit, îți acoperi rata din chirie. Chiriașul este cel care plătește indirect atât principalul cât și dobânda. Profitul anual din amortizare se ridică la 10%-20%. Deci numai din primii 2 piloni avem un randament care strivește randamentul anual mediu al bursei de valori.   

Pilon 3. Depreciere. Pentru că orice proprietate de-a lungul timpului se deteriorează și necesită reparații, statul de obicei oferă o reducere forfetară asupra impozitelor din chirii. Până la sfârșitul anului 2022 există o cotă forfetară de 40% din valoarea chiriei care nu este impozabilă. Practic impozitul pe chirii este doar 6%. (Din ianuarie 2023 această facilitate se scoate la fel ca multe altele, însă așteptăm cu nerăbdare o nouă pătură politică și un nou guvern format din oameni mai capabili, mai normali la cap, care își dau seama că o națiune poate prospera doar dacă se sprijină mediul de afaceri și investițiile, nu băgând adânc mâna în buzunarul patronilor și investitorilor.) Cu pilonul 3 ajungem la un randament de 30%.

Pilon 4. Apreciere. Imobiliarele de obicei țin pasul cu inflația. Ne putem aștepta la o apreciere anuală în medie de 3-4% a prețurilor apartamentelor. În 2022 piața imobiliară este cu 15-16% mai sus decât în 2021 datorită inflației galopante. Am menționat că ne concentrăm pe cashflow însă trebuie luată în considerare și aprecierea proprietăților. În total ajungem la un randament de 33-34%!

Regula 3. Alege proprietatea potrivită în piața potrivită.

Se stie că cei mai importanți 3 factori în alegerea unei proprietăți sunt “locația, locația și locația.” Dar dincolo de asta, valorea unei proprietăți depinde dacă servește nevoilor potențialilor chiriași. Trebuie să-ți faci temele și să alegi o proprietate pentru închiriat care e localizată într-o zonă cu potențial pe termen lung, cu o rată mare a ocupării. Factorii pe care trebuie să-i iei în considerare sunt: distanța până la centrele de business sau zonele cu clădiri de birouri, distanța până la stația de metrou și până la cel mai apropiat parc, dacă există sau nu un centru comercial mare în apropiere, cât de liniștită e zona rezidențiala, cât de în siguranță te simți în cartier.

Pe masură ce analizezi acești factori te poți întreba: “dacă aș fi un chiriaț prospectiv, chiar aș dori să locuiesc sau să lucrez în această zonă?”

Poate te gândești că cea mai bună afacere ar fi să cumperi o proprietate sub prețul pieții, dar pe lângă asta trebuie să consideri și valoarea proprietății din punct de vedere al chiriașului, cât ar fi dispus un chiriaș să plătească pentru acea proprietate dacă nu i se aduce nicio îmbunătățire?

Regula 4. Administrează proprietatea

Aici lucrurile sunt destul de simple. Trebuie să-ți păstrezi proprietatea într-o stare impecabilă. Cum poți face acest lucru? Inspectează periodic proprietatea și remediază tot ce trebuie sau fă acest lucru când se schimbă chiriașul. Ca în orice business, trebuie să ai grijă de clienții tăi și să le oferi cele mai bune condiții și facilități, altfel s-ar putea să nu fii în această piață prea mult timp.

Pentru a face acest lucru trebuie să te asiguri că în contractul tău de închiriere este stipulată inspecția la fața locului – și apoi vei dori să continui inspecțiile consecvent. Dacă chiriașii tai au un câine care distruge casa, sau o a doua familie care locuiește în casă sau care distruge locul, o inspecție interioară te va ajuta să remediezi situația rapid.  Cu cât mai repede e reparată problema cu atât mai puține stricăciuni și costuri suplimentare cu mentenanța.

De asemenea, nu uita să efectueazi și activități regulate de întreținere cum ar if service la aerul condiționat, centrale termice. Verifică toate aparatele, corpurile de iluminat, interfonul, telecomanda de la garaj și alte caracteristici ale proprietății, astfel încât întreținerea necesară poate fi efectuată înainte de a deveni reparația prea costisitoare sau înainte de a fi necesară înlocuirea.

Regula 5. Sporește valoarea

Cei mai mulți inverstitori care rămân în această activitate pentru mulți ani își dau seama că cele mai mari profituri vin din proprietăți din ce în ce mai mari. Spre exemplu, e dificil să câștigi mulți bani din chirie când singura ta investiție e un apartament de 100.000 euro într-un cartier mărginaș. Soluția este simplă: “TRADE UP”. Acest lucru înseamnă să vinzi o proprietate mai mică și mai puțin profitabilă (cash out) și apoi să folosești capitalul obținut pentru a cumpăra o proprietate mult mai mare și mai profitabilă. Poți folosi acești bani pentru a achita doar o parte din valoarea noii proprietăți iar diferența să o plătești printr-un credit ipotecar. În felul acesta aplici efectul de levier, finanțezi o proprietate mai mare parțial cu banii tăi și parțial cu banii băncii, însă profitul îl încasezi doar tu iar crediul se amortizează din chiria încasată.

Concluzie: “To the moon!”, sau cum să vezi profitul din imobiliare explodând

Dacă respecți regulile de mai sus, cariera ta de investitor poate fi una din cele mai pline de satisfacții. Nu doar ca vei deține controlul asupra zilelor de muncă și asupra contului bancar, dar ai șansa să-ți maximizezi venitul disponibil pentru tine și pentru familia ta cu mult peste ceea ce oferă un job obișnuit.  

Da, chiar și tu, cu multă practică, disciplină, educație continuă și aplicarea unor legi demonstrate, poți atinge succesul visat în imobiliare.

Te invit să te abonezi pentru a primi cele mai recente articole pe e-mail !