La fiecare început de an aud același stereotip susținut de diverși analiști financiari (nu o să dau nume):

“Anul acesta piața imobiliara din România se va prăbuși. Prețurile vor scădea cu 15-20%. Așteptați să cumpărați mai ieftin!”.

Se întâmplă constant din 2015 încoace să citesc astfel de știri, și culmea, nu s-a întâmplat real în niciun an. Am avut pandemie de covid cu lockdown și somaj mare în 2020, iar în 2022 am avut una din cele mai grele inflații din ultimele decenii, cu creștere abruptă a dobânzilor cheie implicând credite ipotecare mai scumpe, iar cu toate astea piața imobiliară s-a menținut bine, ba chiar a fost pe creștere în cei mai mulți ani. Cineva poate să susțină an de an că prețurile o vor lua în jos cu 20%, și până la urmă o va nimeri, dar să nu uităm că și un ceas stricat arată ora corectă de 2 ori pe zi!

În acest articol vreau să spun clar și apoi voi susține cu argumente că:

“Nu va exista în următorii 3-4 ani o prăbușire a pieței imobiliare!”

Atenție! Mă refer exclusiv la piața imobiliară din România. Nu mă interesează momentan ce se întâmplă în restul Europei sau în SUA. Iar analiza o fac în contextul în care în următorii 3-4 ani în România nu va avea loc un eveniment apocaliptic gen implicarea într-un război cu Rusia.

Motive

1. Ciclul de 18 ani al lui Homer Hoyt

Homer Hoyt, un mare cercetător și investitor în imobiliare a observat că aproape toate ciclurile imobiliare au o durată de aproximativ 18 ani.  Acest ciclu e cuprins din mai multe faze:

Faza de recuperare – durează 6 ani

Faza de corecție – durează 1 an

Faza de explozie – durează 7 ani

Faza de recesiune – durează 4 ani

Hai sa privim prețurile medii din sectorul imobiliar în București.

Observăm că din 2008 – 2009 (când a început acea mare recesiune imobiliara cauzată de creditele subprime) până în 2013-2014 a existat o fază de recesiune în care prețurile au scăzut.

Începând cu 2013-2014 am asistat la faza de recuperare, încheiată cu o slabă corecție în 2020, care a durat mai puțin de 1 an, corelată cu pandemia de covid.

Dar începând cu 2021 suntem în faza de explozie care ar trebuie să dureze 7 ani! Deci imobiliarele în România încă mai au loc de creștere până prin 2027-2028 înainte să încheiem ciclul de 18 ani și să intrăm într-o nouă fază de recesiune.

Vezi grafic mai jos.

2. Prețurile sunt mai accesibile azi

Daca ne uităm pe graficul de mai sus observăm că în 2014-2015 prețurile apartamentelor erau mult mai mici decât în 2023. Da, erau mai mici ca valoare nominală, însă de fapt in termeni reali ele erau mai mari decât acum, depinde la ce ne raportăm când spunem că în 2014-2015 prețurile erau mai mici decât acum.

În 2014 locuințele în România costau 750 Euro / mp. În 2023 prețul mediu al imobilelor este de 1450 Euro / mp, o creștere de 93%. Însă în 2014 salariul mediu net pe economie era 360 euro, în timp ce în 2023 salariul mediu net pe economie este 920 euro, o creștere de aproape 250%, deci salariile sunt mai mult decât duble față de 2014.

În 2014, 1 mp = 750 euro / 360 euro = 2,1 salarii medii nete

În 2023, 1 mp = 1450 euro / 920 euro = 1,5 salarii medii nete.

În concluzie, în 2023, un român muncește, în medie, pentru a cumpăra 1 mp dintr-un imobil, mai puțin decât în 2014. În 2014 un român muncea 2,1 luni pentru un metru pătrat de locuință iar in 2023 un român muncește în medie doar 1,5 luni pentru un metru pătrat de locuință. În valoare reală, în medie, imobiliarele din România au devenit mai ieftine si mai permisibile în 2023 față de 2014 și mai au mult loc de creștere!

3. Procentul de tranzactii cash

În România, procentul de tranzacții cu bani din surse proprii s-a ridicat la aproape 60%! Wow! Ce ne spune acest lucru? Cu toate că dobânzile au crescut în ultimii 2 ani și creditele au devenit mai puțin accesibile, acest fapt influențează puțin cererea pe piața imobiliara pentru că doar 40% din tranzacții se fac prin credit! Deci am demontat și mitul conform căruia piața imobiliară o sa scadă pentru că creditele au devenit prea scumpe și lumea nu și le mai permite.

4. Creditele devin iar accesibile

Daca tot am menționat creditele ipotecare devenite mai scumpe prin prisma creșterii dobânzilor. Oare cât o să mai țină treaba asta? Păi dacă ne uităm la dobânda cheie a băncii centrale, BNR a ridicat-o până la 7 acum un an, încheiând ciclul de creștere. Pe masură ce inflația scade, vor avea loc tăieri ale dobânzii cheie. Se estimează că începând de anul viitor (2024) BNR va începe să reducă dobânda cheie, deci creditele vor deveni ieftine din nou. Banca Central Europeana a închieat la rândul ei ciclul de creștere a dobânzii cheie urmând ca din 2024 să vedem tăieri de dobândă.

Credite mai ieftine (40 % din tranzacții se fac cu bani proveniți din credite) la care se adaugă procentul celor care cumpără cu bani din surse proprii (60%) vor stimula din nou cererea pe piața imobiliară iar prețul locuințelor va reacționa și el la cererea în creștere și va crește la rândul lui!

5. Procentul din PIB al creditelor ipotecare

Dacă raportăm valoarea tuturor creditelor ipotecare din Romania, la PIB-ul tarii, obținem 10%! Un procent extrem de mic! România are un potențial de dublare sau triplare a pieței ipotecarelor în următorul deceniu, ținând cont că ocupăm penultimul loc în Uniunea Europeană din punct de vedere al procentului pe care creditarea îl deține din PIB. Dacă la noi acest procent este în jurul valorii de 10%, media UE este de aproximativ 20%, în timp ce în unele state se ajunge și la 40%

Potențialul de creștere a pieței ipotecare va susține piața imobiliară si creșterea prețurilor.

Concluzii

Daca ai de gând să cumperi o proprietate, fie ca locuință personală fie drept investiție pentru închiriat, acum e cel mai bun moment! Nu are rost să mai aștepți!

Daca vrei o locuință personală, nu are rost să aștepți încă cel putin 5 ani, să locuiești într-o casă străină și să plătești chirie câteva zeci de mii de euro în ideea că la un moment dat îți vei cumpăra propria casă mai ieftin decât acum. Discountul pe care îl vei obține când într-adevar prețurile imobilelor se vor corecta, nu va compensa chiria pe care ai plătit-o ani la rând și sentimentul de bucurie pe care ți-l aduce propria casă și de care te privezi ani la rând. Nu mai spun că dacă îți faci un credit acum, vei avea și o amortizare de câțiva ani a creditului până când piața va intra în recesiune.  

Daca dorești să investești într-o proprietate de închiriat pentru cashflow, argumentele sunt similare. De ce să mai aștepți câțiva ani (probabil minim 5) până când prețurile vor scădea când ai putea să încasezi chiria pe minim 5 ani? Dacă faci credit, vei avea deja amortizarea parțiala a creditului în următorii câțiva ani.  

Te invit să te abonezi pentru a primi cele mai recente articole pe e-mail !