Începând din 2018 tot citesc articole scrise de anumiți “specialiști” care în fiecare an susțin că “anul ăsta o să avem o scădere de 20-25% a prețurilor în sectorul imobiliar”. Am citit asta în 2018, iar contrar, prețurile au crescut, am citit asta și în 2019, iar din nou contrar, prețurile au crescut. În 2020 o dată cu pandemia de coronavirus și blocarea economiei, o prăbușire a prețurilor părea aproape iminenta, însă surpriză, prețurile au continuat să crească! Nu mai vorbesc de 2021!
Ce se întâmplă de fapt și de ce cred că prețurile în sectorul imobiliar sunt abia la început pe un trend ascendent care poate dura mai mulți ani, explic în rândurile de mai jos.
1. Prețul imobiliarelor – 2014 vs 2021
Am auzit că multă lume vorbește de faptul că în 2014-2015 prețurile apartamentelor erau mult mai mici decât în 2021. Da, erau mai mici ca valoare nominală, însă de fapt ele erau mai mari decât acum, depinde la ce ne raportăm când spunem că în 2014-2015 prețurile erau mai mici decât acum.
În 2014 locuințele în România costau 903 Euro / mp. În 2021 prețul mediu al imobilelor este de 1396 Euro / mp, o creștere de 54%. Însă în 2014 salariul mediu net pe economie era 361 euro, în timp ce în 2021 salariul mediu net pe economie este 720 euro, o creștere de aproape 100%.
În 2014, 1 mp = 2,5 salarii medii nete
În 2021, 1 mp = 1,9 salarii medii nete.
În concluzie, în 2021, un român muncește, în medie, pentru a cumpăra 1 mp dintr-un imobil, mai puțin decât în 2014. În valoare reală, în medie, imobiliarele din România au devenit mai ieftine în 2021 față de 2014 și mai au mult loc de creștere!
2. Inflația
Aici cred că nici nu are rost să insist prea mult. În România în septembrie 2021, rata inflației a urcat la 6,3%. Asistăm la o adevărata explozie a prețurilor. La nivelul Uniunii Europene, rata inflației a atins 3,4% în septembrie 2021. Păi dragi prieteni, când toate se scumpesc, ce credeți că o să se întâmple cu prețul apartamentelor? O să stea pe loc sau o să o ia la vale?! Nici gând!
3. Dobânda de referință suficient de mică
Atâta timp cât dobânda de referință va fi mică, creditele ipotecare vor fi ieftine. Acel indice ROBOR sau IRCC pe care îl vedeți în componența dobânzilor la credite e exprimat în funcție de dobânda de referință a băncii centrale. Dacă dobânda de referință e mică atunci creditele sunt mai ieftine. Iar atâta timp cât creditele ipotecare sunt ieftine, va exista cerere mare în sectorul imobiliar. Așa cum este logic, cerere mare implică și prețuri mai mari!
Poate o parte dintre voi o să-mi sară în cap și o să spună “păi vezi că în luna octombrie dobânda de referință a crescut de la 1,25 la 1,5 deci creditele se scumpesc!”. Dragi prieteni, creditele încă sunt mult prea ieftine! Dacă ne uităm în trecut, dobânda de referință a atins chiar 10,25 în 2008 si 9,0 în 2009. Atunci creditele chiar erau prea scumpe însă e cale lungă de la 1,25 la 10. Nici nu cred că BNR va ridica așa de mult dobânda de referință în următorii de ani. În ultimii 4 ani, dobânda de referință s-a încadrat în intervalul 1,25 – 2,50.
4. FOMO (Fear of Missing Out)
Suntem pe cale să asistăm și în sectorul imobiliar la ceea ce pe bursa de valori poartă numele de FOMO (Fear of Missing Out). Acest fenomen se întâmplă când prețul unei acțiuni crește brusc, iar investitorii care au stat pe margine se grabesc să cumpere acea acțiune de teamă că prețul acesteia va crește și mai mult iar ei vor rata oportunitatea. Apoi se creează o isterie în jurul acestui fenomen, investitori din ce în ce mai mulți intră în joc iar prețul acelei acțiuni crește fenomenal.
La fel suntem pe cale să asistăm la un FOMO în domeniul imobiliar. Invetitorii care doresc să cumpere o proprietate și care au stat pe margine în ultimii ani gândid că prețurile sunt prea mari și așteptând o corecție a prețurilor, observă cum prețurile de fapt cresc de la an la an. În curând, de teamă că prețurile vor crește în continuare, se vor arunca să cumpere proprietăti, cererea va crește, la fel și prețul. Nu e exlcus ca acest fenomen să se transforme într-un FOMO ducând prețurile vertiginos mai sus și forțând lumea să cumpere imobiliare care par ieftine acum în ideea că așa vor prinde ultimul tren înainte de o creștere rapidă a prețurilor.
5. Creșterea prețului materialelor de construcții
Conform unui articol din Ziarul Financiar din iunie 2021, prețul materialelor de construcții a crescut în medie cu 40% ceea ce se reflectă într-o creștere cu 20-25% a prețului de construcție pe metrul pătrat. Dezvoltatorii imobiliari au început să ceară mai mulți bani pe apartamentele noi din această cauza. Care este impactul asupra întregii piețe imobiliare? Cumpărătorii fie vor accepta să plătească noul preț mai mare pentru un apartament în bloc nou, fie se vor îndrepta către apartamentele mai vechi al caror preț ar trebui să fie mai mic. Cererea pe segmentul apartamentelor vechi va crește și implicit și prețul acestora. Deci per ansamblu, creșterea prețurilor materialelor de construcții ridică prețul propietăților imobiliare.
În concluzie, fie că vrei să-ți cumperi un apartament sau casă drept locuință personală, fie că vrei să faci o investiție pentru a câștiga din chirii, sfatul meu este unul singur: CUMPĂRĂ ACUM!